semisDepuis plusieurs années, les prix du foncier en Allemagne ne cessent d’augmenter. Ils atteignent maintenant dans certaines régions des niveaux hors de toute épure économique agricole. L’année dernière ils ont encore progressé de +10 % en Bavière et en Nordrhein-Westfalen, par exemple. Dans ce dernier Land le prix moyen atteint 53 000 €/ha avec des pointes à 100 000 €/ha.

Un simple élève de lycée agricole aboutirait rapidement à la conclusion que de tels prix ne sont plus finançables par une agriculture classique. Et portant ils augmentent ! Il y a trois causes principales à cette évolution.

- L’Allemagne est un pays de « Veredlungsbetriebe », des exploitations de valorisations, c’est à dire des élevages intensifs dits hors sols, de porcs et de volailles surtout, mais aussi de productions laitières nouvelles. Les règlementations des fumures et les pertes de surfaces agricoles pour les l’urbanisation et les communications mettent ces élevages sous d’énormes pressions.

Même sans augmentation de leurs cheptels, elles sont dans l’obligation de trouver des surfaces nouvelles pour épandre les lisiers des élevages, pour éviter les exportations ou de les transformer à grands frais. Chaque hectare de surface agricole perdue doit être remplacé. Souvent les élevages sont en outre soutenus, les finances provenant des changements de destination des terres leur permettant de se mettre sur le marché pour en acheter d’autres.

- Par ailleurs, les taux d’interet sont très bas et peu attractifs. D’autres placements sont risqués, alors que les surfaces agricoles ne peuvent pas être multipliées. Les terres passent pour rester stables, avec un rendement sûr, même s’il peut paraitre plus faible. Les fermages suivent évidemment les prix du foncier. Le droit de préemption du fermier est de plus en plus inopérant avec des prix surfaits. Au bout du compte : les agriculteurs ne peuvent plus suivre.

- De plus en plus de spéculateurs sont présents sur ce marché, alors qu’ils sont complètement étrangers à l’agriculture C’est en particulier le cas dans l’Est allemand, mais de plus en plus également à l’Ouest. Ils interviennent en particulier à travers les achats de parts dans les groupements et sociétés, en contourne de surcroît la fiscalité en vigueur.
L’Allemagne libérale et décentralisée en Länder est devant la révision nécessaire de sa législation foncière, si elle veut protéger ses exploitations familiales agricoles, face à cette circulation de capitaux libres sur les marchés, ou générés par le développement de l’urbanisation et des communications.

A savoir : Le foncier agricole a encore fortement augmenté l’année écoulée, surtout dans les anciens Länder. L’hectare y a été payé en moyenne 37 846 € soit une augmentation de +7,9 %. Dans les nouveaux Länder cette augmentation n’était que de +0,6 % à 15 720 € en moyenne.
En moyenne nationale le prix a augmenté de +5,9 % à 25 485/ha par rapport à l’année d’avant. Les prix les plus élevés sont enregistrés en Bavière avec 53 057 €/ha de moyenne, prix en augmentation de +10,3 %. Les augmentations de prix ont varié de +0,3 % en Sarre à +12,1 %.  AM

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François Landrieu

Fondateur de Socopag

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